Häufig kommt es nach dem Auszug eines Mieters zum Streit mit dem Vermieter, weil sich die Wohnung nach Ansicht des Vermieters nicht in dem von ihm gewünschten Zustand befindet. Welche Möglichkeiten und Gefahren gibt es hinsichtlich des Schadensersatz für Vermieter?
Was haben Vermieter zu beachten, dass Sie Anspruch auf Schadenersatz haben? In einem vom Amtsgericht Zweibrücken vom 26. 06. 2013 (Az: 2 C 71/13) entschiedenen Fall hatte der Vermieter Pech. Er war der Auffassung, dass der verkalkte Duschkopf und ein Zubehörteil des Kühlschranks zum Aufbewahren von Flaschen defekt sei. Außerdem hatte der Vermieter Reinigungskosten verlangt, nach seiner Ansicht war die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben worden.
Der Vermieter scheiterte mit seiner Klage vor allem deshalb, weil er dem ehemaligen Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hatte. Grundsätzlich besteht gemäß § 280 BGB ein Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Mieter seine Nebenpflicht aus § 546 BGB verletzt, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Nach § 281 BGB müssen jedoch die zusätzlichen Voraussetzungen vorliegen, nämlich eine Fristsetzung an den Mieter, den Schaden selbst zu beheben.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter keine Frist gesetzt, sondern die Wohnung reinigen, die Schäden beheben lassen und die Kosten dem ehemaligen Mieter in Rechnung gestellt. Dumm gelaufen für den Vermieter, er bekam keinen Schadensersatz!
Aber – selbst bei Fristsetzung hätte der Vermieter den verkalkten Duschkopf und den Schaden am Kühlschrank nicht ersetzt verlangen können, weil es sich um „normale“ Abnutzungserscheinungen handelte. Das Mietverhältnis hatte bereits im Jahr 2004 begonnen, Kalkreste und Verkrustungen an einem Duschkopf im Wert von € 30 sind auf den normalen Gebrauch zurückzuführen. Dafür hat der Vermieter seine Miete erhalten.
Um nach Auszug des Mieters Schadensersatz für Vermieter zu erhalten, gilt grundsätzlich:
Sind Schäden an Ihrer Wohnung bei Auszug des Mieters vorhanden, setzen Sie dem ehemaligen Mieter eine Frist, die Mängel zu beheben. Erst danach können Sie die Mängel selbst beheben lassen und dem Mieter die Kosten in Rechnung stellen. Nicht jeder Schaden berechtigt jedoch zum Schadenersatz für Vermieter, die Kosten für eine normale Abnutzung muss in jedem Falle der Vermieter selbst tragen.
